Archiv der Kategorie: Steuern / Recht Spanien

Rechtsprechung zum spanischen Maklerrecht. Hier: Parteien versuchen, den Makler zu umgehen

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Hin und wieder kommt es vor, dass der Auftraggeber versucht, sich der Provisionszahlungspflicht zu entziehen. Ein häufiges Beispiel aus der Praxis: Der Makler Mallorca zeigt einem Interessenten eine Immobilie. Der interessierte Käufer heuchelt plötzlich Desinteresse und ist für den Makler nicht mehr zu sprechen. Eigentümer und Kaufinteressent schließen dann den Verkauf direkt unter Umgehung des Maklers ab, um die Maklerprovision zu sparen.
Bei derartigen Fallgestaltungen kann der Makler nach höchstrichterlicher spanischer Rechtsprechung dennoch den Provisionsanspruch erfolgreich durchsetzen, wenn er unter Beweis stellt, dass der Vertragsschluss Resultat seiner Vermittlungstätigkeit gewesen ist oder wenn sich der Auftraggeber diese Tätigkeit zum direkten Vertragsschluss zu Nutze gemacht hat (u.a. SS.TS vom 23.091991 und 26.091991).
Näheres zu diesem Themenkreis in „Lutz Minkner – Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern“, 3. erweiterte und aktualisierte Auflage 2011, 448 Seiten, Hardcover, 59,95 €, Pro Business Verlag – Berlin, www.pb-bookshop.de und im Buch- und Internethandel.

14. Juni 2011: Tagesseminar zum neuen deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen, im Lindner-Hotel auf Mallorca

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Voraussichtlich zum 1. Januar 2012 wird das neue deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft treten. Es wird tief greifend die bisherigen Gestaltungslandschaften von unternehmerischtätigen Gesellschaften und Personen zwischen den Ländern verändern. Von vielen vertrauten und erprobten Gestaltungen aus der Vergangenheit wird man Abschied nehmen müssen. European@ccounting und die Steuerkanzlei Strunk und Kolaschnik führen zu diesem Themenkreis am 14. Juni 2011 ein Tagesseminar im Hotel Lindner durch. Referenten sind Prof. Dr. Günther Strunk, Rechtsanwalt Dr. Armin Reichmann, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Peter Wienand-Casares und Steuerberater Dipl. Kfm. Willi Plattes. Die Referenten beleuchten die neu zu strukturierenden Bereiche der Betriebswirtschaft, Finanzierung, Verrechnungspreise, Besteuerung und der Optimierung des Finanz- und Rechnungswesens. Damit wird den Teilnehmern die Möglichkeit gegeben, die notwendigen Anpassungen mit dem vermittelten praxisorientierten Erkenntnisgewinn bis zum Jahresende umzusetzen.

Das Abkommen tritt wahrscheinlich am 1.1.2012 in Kraft. Das Seminar beginnt um 9.00 h und endet gegen 16.30 h.

Die Teilnahme ist kostenfrei. Anmeldungen an europea@ccounting unter seminar14.06.11@europeanaccounting.net.

PDF Dokument: Seminarprogramm und Einladung 14.06.2011

PDF Dokument: Seminarauszug digitales Rechnungswesen

Deutsches Insolvenzverfahren und Vermögenswerte in Spanien

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Läuft gegen einen Schuldner in Deutschland ein Insolvenzverfahren, erstreckt sich dieses aufgrund der EG-Insolvenzordnung (EG-VO 1346/2000) auch auf Vermögenswerte in Spanien. Der Insolvenzverwalter, der die Insolvenzmasse gegen Verfügungen des Schuldners zu schützen hat, hat auch die im Ausland befindlichen Vermögenswerte zu sichern. Zunächst sollte der Insolvenzverwalter die Insolvenz im spanischen Handelsregister (Registro Mercantil), soweit der Schuldner dort eingetragen ist, und im spanischen Staatsanzeiger (Boletin Oficial del estado – BOE) eintragen lassen. Damit wird der Übergang der Verfügungsbefugnis über das Schuldnervermögen auf den Insolvenzverwalter auch Dritten gegenüber wirksam, und Verfügungen des Schuldners gehen ins Leere.

Hat der Schuldner in Spanien eine Immobilie, kann der Insolvenzverwalter eine Vormerkung über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens (anotacion preventiva) im Eigentumsregister eintragen lassen, um Verfügungen des Schuldners und Vollstreckungsmaßnahmen anderer Gläubiger zu unterbinden (Art. 22 EG-InsO). Besitzt der Schuldner in Spanien Bankvermögen, hat der Insolvenzverwalter der Bank eine beglaubigte Abschrift des Eröffnungsbeschlusses nebst beglaubigter Übersetzung zuzustellen, womit weitere Verfügungen des Schuldners und Einzelvollstreckungsmaßnahmen unzulässig sind. Näheres dazu: Lutz Minkner „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern“, 3. erweiterte und aktualisierte Auflage 2011, Verlag Pro Business Berlin, 448 Seiten, Hardcover, Preis: 59,95, im Buch- und Internethandel erhältlich sowie in alles filialen von Minkner & Partner, www.pb-bookshop.de

Rechtsprechung zum Maklerrecht: Wer hat die Provision verdient, wenn zwei Makler in derselben Sache tätig werden?

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Gelegentlich kommt es vor, dass zwei Makler – und zwar nacheinander – mit demselben Kunden das Objekt besichtigen und Streit entsteht, welcher Makler die Provision verdient hat. Generell und vereinfacht kann man sagen, dass der Makler die Provision – und zwar die volle – verdient hat, der als erster mit dem Kunden das Objekt besichtigt hat (Müllerprinzip – wer zuerst kommt, mahlt zuerst).
Das Gericht Audiencia Provincial de Murcia entschied mit Urteil vom 13.05.2002 den folgenden Fall zugunsten des Erstmaklers: Der Makler I hatte dem späteren Käufer die Immobilie gezeigt, die Vertragsbasis des Kaufvertrages erarbeitet und ein Treffen in seinem Büro organisiert, bei dem sich Verkäufer und Käufer kennen lernten. Aufgrund eines Dissenses bei der Preisgestaltung scheiterte an diesem Tage der Vertragsschluss. Wenige tage kam es zu der Unterzeichnung eines Kaufvertrages mit demselben Kunden über dieselbe Immobilie unter der Mitwirkung eines anderen Maklers, an den der Verkäufer dann auch die Maklerprovision zahlte. Das Gericht gab der Provisionsklage des Erstmaklers Recht. Es sah in der Einschaltung eines anderen Maklers einen Verstoß gegen Treu und Glauben, denn der Erstmakler habe alles ihm Mögliche getan, um den Abschluss herbeizuführen (in diesem Sinne auch Tribunal Supremo, Urteil vom 16.04.2003).
Wollen Sie mehr zu diesem Themenkreis lesen? Lutz Minkner „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern“, 3. erweiterte und aktualisierte Auflage 2011, 448 Seiten, 59,95 €, Pro Business Verlag Berlin, www.pb-bookshop.de

Risiken beim „fingierten Immobilien-Kaufvertrag“

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Um die hohen spanischen Schenkungsteuern zu sparen (es gibt in Spanien bei der Schenkungsteuer keine Freibeträge), fingieren die Parteien oft einen Kaufvertrag: Beispiel: Vater will seinem Sohn eine spanische Immobilie schenken. Zum Schein verkauft er die Immobilie an seinen Sohn zu einem sehr günstigen Preis, auf den der Sohn dann 7 % Grunderwerbsteuer und ca. 2 % Nebenkosten für Notar, Register und Gestoria zahlt. Eine Kostenersparnis zur allfälligen Schenkungsteuer in Höhe von etwa 25 %. Da sich derartige Geschäfte meist im engen Familienkreis abspielen, werden sie selten Gegenstand einer gerichtlichen Überprüfung. Die droht jedoch dann, wenn durch die „Schenkung“ in der Form des fingierten Kaufvertrages ein Dritter benachteiligt wird. Stellt das Gericht fest, dass statt eines Kaufvertrages tatsächlich eine Schenkung vorlag, ist der fingierte Kaufvertrag gemäß Art. 628, 633, 755, 1276 CC nichtig und rück abzuwickeln (Tribunal Supremo vom 21.12.2009 AZ 826/2009). Näheres zu „steueroptimierten Vermögensübertragungen“ im spanischen Rechtskreis bei Lutz Minkner „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern“, 3. Auflage – erweitert und aktualisiert – 2011, 448 Seiten, Hardcover, Pro Business Verlag Berlin, ISBN 978-3-86805-832-1, 59,95 €. www.book-on-demand.de

Balearen: Bestandsschutz für illegale Bauten nach acht Jahren

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Ist ein Bauwerk nicht genehmigungsfähig, weil es gegen die einschlägigen baurechtlichen Vorschriften verstößt, droht eine Abrissverfügung; es sei denn das Bauwerk genießt Bestandsschutz. Verstöße gegen das Baurecht verjähren in Spanien nach einem gewissen Zeitraum, auf den Balearen z.B. beträgt die Verjährungsfrist 8 Jahre. Kann nachgewiesen werden, z.B. durch Luftaufnahmen, Rechnungen der Baufirma, mit Datum dokumentierte Fotos, durch ein datiertes Bestandsprotokoll eines Notars, o.ä.), dass das nicht genehmigte Bauwerk länger als acht Jahre steht, kann der Eigentümer eine notarielle „Altbauerklärung“ abgeben, mittels derer das nicht legale Bauwerk im Grundbuch eingetragen wird. Damit bleibt das Bauwerk baurechtlich zwar illegal; das Damoklesschwert der Abrissverfügung kann jedoch wegen Verjährung und dem daraus resultierenden Bestandsschutz nicht mehr treffen. Zur Vertiefung: Lutz Minkner „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern“, 3. erweiterte und aktualisierte Auflage, 448 Seiten, Hardcover, € 59,95, Pro Business Verlag, Berlin, www.pb-bookshop.de

Vorkaufsrecht des Nachbarn im ländlichen Bereich

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Bei Verkäufen von Grundstücken im ländlichen Bereich ist ein besonderes Vorkaufsrecht des Nachbarn zu beachten, das immer dann gegeben ist, wenn das zu verkaufende Grundstück kleiner ist als ein Hektar (10.000 m²). Berufen sich zwei oder mehr Nachbarn auf ein Vorkaufsrecht, wird der Nachbar bevorzugt, der die kleinere Fläche hat, Art. 1523 CC. Das Vorkaufsrecht des Nachbarn im ländlichen Bereich soll einer weiteren Zersiedelung entgegenwirken und wieder zu größeren Flächeneinheiten führen. Allerdings kann dadurch auch erreicht werden, dass bisher unbebaubare Grundstücke nach Zusammenlegung die vorgeschriebene Mindestgröße erreichen und dann bebaut werden können. Mehr dazu: Lutz Minkner „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern“, 3. erweiterte und aktualisierte Auflage 2011, Verlag Pro Business – Berlin, 448 Seiten – Hardcover, 59,95 €, im Buchhandel oder www.pb-bookshop.de

Miete in Spanien – Die Mietkaution

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Auch im spanischen Mietrecht gibt es häufig Diskussionen über die Höhe von Kautionen. Es werden Kautionen in sehr unterschiedlicher Höhe verlangt, obwohl das Gesetz eine zwingende Regelung enthält: Bei Wohnmieträumen darf die Kaution nicht mehr als eine Monatsmiete betragen, bei Geschäftsräumen zwei Monatsmieten, Art. 36 LAU. Während der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses darf die Kaution trotz Anpassungen den Index nicht erhöht werden. Nach Ablauf von fünf Jahren wird die Kaution der Höhe nach automatisch an den dann gültige Mietzins angepasst, es sei denn die Parteien vereinbaren etwas anderes.

Näheres siehe LUTZ MINKNER, „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern, 3. Auflage 2011 – erweitert und aktualisiert, Hardcover, 59,95, Verlag Pro Business Berlin, ISBN 978-3-86805-832-1, www.pb-bookshop.de

Einkommensteuer auf den Eigennutzungswert der selbst genutzten Immobilie

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Immer wieder ist das Erstaunen bei Nichtresidenten mit Immobilieneigentum in Spanien groß, dass sie jährlich eine Einkommensteuererklärung in Spanien abzugeben haben, obwohl sie die Immobilie lediglich selbst nutzen und keine Miet- oder sonstigen Einkünfte erzielen. Die Selbstnutzung führt nach spanischem Steuerrecht zu einem angenommenen Ertrag: Der Eigennutzungswert wird zu einer fiktiven Mieteinnahme. Die Steuerlast dagegen ist sehr real: Sie berechnet sich von 2% des Katasterwertes (1,1% falls der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu festgesetzt wurde). Auf den so ermittelten Wert sind 24% Steuern zu zahlen. Die Steuererklärung ist jeweils zum 31.12. des Folgejahres abzugeben. Es handelt sich dabei um eine Bringschuld (Autoliquidation). Näheres dazu: Lutz Minkner – Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern, 3. Auflage 2011, 480 Seiten, 59,95 €, Pro Business Verlag Berlin. Erhältlich im Buch- und Internet-Handel.

Der Immobilien-Ratgeber Spanien

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Alles über Recht und Steuern
Lutz Minkner

Die 3. und aktualisierte und erweiterte Auflage 2011 ist erschienen.

Informationen rund um das spanische Immobilienrecht.
Wichtiges Expertenwissen auf 446 Seiten.

Nach dem Ergebnis einer empirischen Studie träumen 71% der Deutschen
von einer Ferienimmobilie oder einem Wohnsitz in Spanien. Mindestens
300.000 Deutsche haben diesen Traum schon wahr werden lassen. Damit
der Traum kein Alptraum wird, muss sich der Kaufinteressent mit den
Grundzügen der wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Fragen des spanischen
Immobilienrechts vertraut machen.
Wie finde ich den richtigen Berater? Welche Unterschiede gibt es zwischen
dem deutschen und spanischen Immobilienrecht? Wie funktioniert das spanische
Eigentumsregister? Welche Kosten und Steuern entstehen beim
Immobilienkauf und -besitz? Welche intelligenten Nachfolgeregelungen und
Steueroptimierungen gibt es?
Weiterhin werden Spezialthemen wie Investoren-Ratschläge, Kauf vom
Bauträger, die Wohnungseigentümergemeinschaft, das spanische Mietrecht,
Timesharing und das spanische Gerichtsverfahren mit einer
Erläuterung der Gesetze, aktueller Rechtsprechung, bei der Europäischen
Kommission gegen Spanien anhängiger Verfahren mit vielen Beispielen und
Vertragsmustern verständlich dargestellt. Der Autor wendet sich mit seiner
komplexen, fachkundigen Darstellung, deren Grundlage einige Tausend
Beratungsgespräche zum Immobilienerwerb in Spanien sind, sowohl an diejenigen,
die bereits Immobilienbesitz in Spanien haben, als auch an die, die
noch auf der Suche nach ihrer Traumimmobilie sind.

Spanien: Steuerordnungswidrigkeit und Steuerstraftat

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Die Unterverbriefung (es wird ein niedrigerer Kaufpreis beurkundet als der, der tatsächlich bezahlt wird) ist in Spanien eher die Regel als die Ausnahme. Dies liegt sicherlich auch daran, dass die staatlichen Sanktionen milder sind als in Deutschland. Eine strafbare Steuerhinterziehung (delito fiscal) liegt erst bei einem hinterzogenen Betrag in Höhe von 120.000 € an (Art. 305 CP). Wird ein darunter liegender Betrag hinterzogen, liegt lediglich eine Ordnungswidrigkeit (infraccion tribuitaria) vor, die nur mit einer Geldbuße geahndet wird. Allerdings fallen neben Bußgeld- oder Geldstrafe oft auch erhebliche Verspätungszuschläge an. Die strafrechtliche relevante Steuerhinterziehung kann nicht nur durch positives Handeln, sondern auch durch Unterlassen verwirklicht werden. Somit ist nicht nur die fehlerhafte, steuerverkürzende Steuererklärung strafbar, sondern auch die Nichtabgabe der Steuererklärung. Weiterhin ist Vorsatz erforderlich. Die lediglich fahrlässige Nichtabgabe ist nicht unter Strafe gestellt. Näheres siehe: Lutz Minkner,Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern, 3. erweiterte und aktualisierte Auflage 2011, 448 Seiten, Hardcover, 59,95 €, Verlag Pro Business Berlin, www.pb-bookshop.de

Immobilie im Eigentum einer S.L. – spanisches Finanzamt stellt Bescheide elektronisch zu

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Viele internationale Immobilieneigentümer halten ihre Immobilien mittels spanischer Gesellschaften, meist in der Form einer S.L. Ab 01. Januar 2011 sind derartige Immobiliengesellschaften verpflichtet, die Zustellung von Briefen und Bescheiden seitens des Finanzamtes auf elektronischem Wege – also per E-Mail – zu akzeptieren. Wenn der Geschäftsführer der S.L. diese Nachrichten nicht innerhalb von 10 Werktagen aus seinem elektronischen Schließfach abholt, gelten diese Nachrichten als zugestellt. Umso dringender ist deshalb anzuraten, einen Steuerberater oder Rechtsanwalt mit der regelmäßigen Kontrolle dieses E-Mail-Kontos zu beauftragen. Dieser neue Weg birgt allerdings auch erhebliche Vorteile: Zustellungen auf dem Postwege oder über das Amtsblatt wurden in der Vergangenheit oft rechtswirksam, obwohl der Empfänger von ihnen nie Kenntnis erlangte.