Im Jahre 2012 gab es im spanischen Steuerrecht eine Vielzahl von Änderungen, die auch stark in die Besteuerungstatbestände beim Verkauf einer Spanien-Immobilie durch nichtresidente Deutsche oder den Verkauf von Gesellschaftsanteilen einer Immobilien-S.L. durch in Deutschland Steueransässige betreffen.

Wir hatten diese Änderungen stets in unserem Newsletter – fast tagaktuell – beschrieben und erläutert. Teilweise konnten wir diese Änderungen auch aufgrund intensiver Lektüre der parteiinternen Diskussionen und Papiere vorhersagen. Leider stellen wir immer wieder fest, dass diese Informationsquelle nur unzureichend genutzt wird und die Überraschung am Ende groß ist, welche steuerlichen Auswirkungen der Verkauf einer Immobilie hat.

Wesentliche Veränderungen sind durch das neue deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) eingetreten, die ich Ihnen nachfolgend skizziere:

1. Verkauf einer Spanienimmobilie durch einen Nichtresidenten

Zunächst steht Spanien als dem Belegenheitsstaat nach Art. 13 (1) DBA das Besteuerungsrecht zu. Die Gewinnsteuer beträgt 21 %. Der Gewinn wird ermittelt als die Differenz zwischen Anschaffungskosten (+ Erwerbsnebenkosten + Investitionen etc. und Berücksichtigung eines Abschreibungskoeffizienten) und dem Verkaufspreis. A conto auf die so errechnete Steuer hat der Käufer bei Abschluss des Vertrages einen Betrag in Höhe von 3 % des beurkundeten Kaufpreises einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen.

Es war in der Vergangenheit eine beliebte Praxis, lediglich den Abzug von 3 % zu machen und die Abgabe der endgültigen Steuererklärung „zu vergessen“. Aufgrund des vereinbarten – wenn auch noch nicht vollständig vollzogenen – Informationsaustausches zwischen den spanischen und den deutschen Finanzbehörden ist das Entdeckungsrisiko heute hoch. Ab einem Hinterziehungsbetrag von 120.000 € liegt nach spanischen Steuerstrafrecht ein Straftatbestand vor.

Früher bestand Streit, ob der Veräußerungsgewinn (zusätzlich) auch in Deutschland zu versteuern ist. Das neue DBA hat dies dahin entschieden, dass der Veräußerungsgewinn auch in Deutschland zu versteuern ist, jedoch die Anrechnungsmethode greift, d.h. dass die in Spanien gezahlte Steuer auf den Veräußerungsgewinn anzurechnen ist. Dabei wird es oft zu „Anrechnungsüberhängen“ kommen und damit zu einer anteiligen Doppelbesteuerung.

2. Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft

Bislang gab es die Möglichkeit, Geschäftsanteile an einer spanischen Immobilien-S.L., deren Vermögen zu mehr als 50 % aus Immobilien bestand, grunderwerbsteuerfrei zu verkaufen. Dies machte den sog. share-deal zu einem interessanten Immobilien-Erwerbsmodell. Aufgrund einer Gesetzesänderung ist diese Steuerlücke nunmehr geschlossen. Der Erwerb von Geschäftsanteilen einer solchen Gesellschaft unterliegt heute grundsätzlich der Grunderwerbsteuer.

Der Verkauf derartiger Geschäftsanteile unterliegt ebenfalls dem spanischen Besteuerungsrecht. Steuersatz des Nichtansässigen 21 % – also wie bei einem Verkauf durch einen Privatmann.

Der erzielte Veräußerungsgewinn unterliegt auch in Deutschland der Einkommensteuer, wobei es hier zu einer Vergünstigung im Rahmen des sog. Teileinkünfteverfahrens kommt.

Insgesamt ist jedoch auch bei dieser Fallkonstellation die Gesamtsteuerbelastung aus spanischer und deutscher Steuer in der Regel höher als vor dem 31.12.2012.

3. Verkauf aus der Gesellschaft heraus

Beim Verkauf der Immobilie aus der Gesellschaft heraus unterliegt der Veräußerungsgewinn der spanischen Körperschaftsteuer von derzeit 30 %. Hier tauchen zusätzlich oft Probleme auf, da die Immobilien auf nicht mit den Verkehrswerten in den Büchern stehen (steuerpflichtige Auflösung stiller Reserven). Wird die Gesellschaft nach dem Immobilienverkauf aufgelöst und der Gewinn an die Gesellschafter ausgekehrt, fallen auf der Gesellschafterseite zusätzliche Steuern an. Insgesamt muss man feststellen, dass die Immobilien-S.L., die einmal eine bevorzugte Gestaltungsvariante war, ausgedient hat.

Durch die zahlreichen Steueränderungen, die ich vorstehend nur im Ansatz dargestellt habe, besteht für jeden, der eine Immobilie verkaufen will, dringender Beratungsbedarf. Wir empfehlen deshalb dringend, dieses Thema mit einem Steuerberater, der das spanische und deutsche Steuerrecht beherrscht, zu besprechen.

Die wiederbelebte Vermögensteuer sorgt für Verwirrung: Wer muss Vermögensteuer zahlen, ab wann ist sie zu zahlen, wie unterscheiden sich für Regelungen für Residente und Nichtresidente, welche Freibeträge gibt es?

Die spanische Vermögensteuer wurde zum 1.1.2008 „ausgesetzt“, indem der Steuersatz auf O reduziert wurde. Sie wurde dann im September 2011 für die Jahre 2011 und 2012 reaktiviert und schließlich die Erklärungsverpflichtung auch auf das Jahr 2013 verlängert. Die autonomen Regierungen erhielten jedoch das Recht, anderweitige Regelungen zu treffen. Die Balearen beschlossen die Wiederbelebung der Vermögensteuer im Dezember 2012 rückwirkend ab 2012. Mit anderen Worten: Während Residente auf dem Festland schon ab 2011 Vermögensteuer zu zahlen haben, besteht diese Verpflichtung für Residente der Balearen erst ab 2012.

Zu beachten ist allerdings, dass nach dem entsprechenden Steuergesetz der Balearen die Regelungen nur für solche Personen gelten, die ständig auf den Balearen wohnen, also für Residente. Nichtresidente werden nach dem allgemeinen spanischen Vermögensteuergesetz behandelt, d.h. Nichtresidente der Balearen haben ab 2011 Vermögensteuer zu zahlen.

Steuerpflichtig sind alle natürlichen Personen. Wird eine Immobilie über eine S.L. gehalten, unterliegt diese nicht der Verpflichtung zur Zahlung von Vermögensteuer. Streitig ist zur Zeit noch die Frage, ob der Gesellschafter einer S.L. auf seinen Geschäftsanteil Vermögensteuer zahlen muss. Überwiegend wird dies für den Fall bejaht, dass die Gesellschaft nicht gewerblich tätig ist (z.B. eine Immobilienbesitz-S.L.).

Der Freibetrag der Vermögensteuer beträgt 700.000 € (bei Ehegatten für jeden der Ehegatten). Für Residente gibt es einen zusätzlichen Freibetrag von 300.000 €. Bei einem um den Freibetrag bereinigten Vermögen von 167.129,45 € beträgt der Steuersatz 0,2 %. Bei einem Vermögen von 10.695.996,06 € und darüber hinaus beträgt sie 2,5 %.

Nichtresidente mit größerem Immobilienbesitz auf Mallorca wird dringend empfohlen, dieses Thema mit ihrem Steuerberater zu besprechen. Minkner & Partner stellt gern den Kontakt zu entsprechenden Spezialisten her.

Neue Regelungen zur Grunderwerbsteuer sowie die Erhöhung der Stempelsteuer wurden am 29.12.2012 im Amtsblatt der Balearen veröffentlicht. Die Grunderwerbsteuer betrug bislang zwischen 7 % und 10 %. Die neue Steuer beträgt 8 % bis 10 % und berechnet sich wie folgt: Bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 8 %, ab 400.000,01 € bis 600.000 € sind 9 % fällig und ab 600.000,01 € 10 %.

Die Stempelsteuer wurde von 1 % auf 1,2 % erhöht.

Wer in Spanien steuerresident ist (u.a. Personen, die sich mehr als 183 Tage des Jahres in Spanien aufhalten oder den Schwerpunkt ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit in Spanien haben), muss ab 2013 gegenüber dem spanischen Fiskus „die Hosen runter lassen“ und sein Auslandsvermögen (Bankkonten, Immobilien, Vermögensanlagen, Versicherungen, Wertpapiere) über 50.000 € vollständig offenbaren. Die entsprechende Erklärung muss bis zum 31. März 2013 abgegeben werden. Wer die Erklärung nicht abgibt, muss für j e d e fehlende Angabe eine Geldbuße von 5.000 €, mindestens aber 10.000 € Strafe. Zusätzlich können die nicht angegebenen Vermögenswerte als ungerechtfertigter Vermögenszuwachs eingestuft und den zurückliegenden Steuerjahren zugerechnet werden. Darauf werden dann Steuern, Verzugszinsen und Sanktionen berechnet. Im Einzelfall kann die Strafe höher sein als der nicht angegebene Vermögenswert. Zusätzlich ist eine Anklage wegen Steuerbetrugs möglich. Betroffene sollten schnellstmöglich die Beratung durch ihren Steuerberater suchen.

Spanien muss sich in einem neuen Vertragsverletzungsverfahren gegen die Europäische Kommission verteidigen. Abermals wird Spanien vorgeworfen, gegen das Diskriminierungsverbot im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung von nichtresidenten Immobilieneigentümern zu verstoßen. Dabei geht es um Folgendes: Verkauft ein Residenter ein Haus oder eine Wohnung, die sein Erstwohnsitz war, bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn der Verkäufer den Verkaufserlös in Spanien reinvestiert. Nichtresidente sind von dieser Steuervergünstigung ausgeschlossen.

Spanien erwidert auf diesen Vorwurf, die Steuerbefreiung gelte nur für den Verkauf von Erstwohnsitzen, und bei den Immobilien der Nichtresidenten handele es sich ja in der Regel um Zweitwohnsitze. Deshalb liege eine Ungleichbehandlung nicht vor. Dabei verkennt Spanien, dass es innerhalb der EU keine Erst- und Zweisitzregelung gibt. Es bleibt abzuwarten, ob sich Spanien beugt oder der Generalstaatsanwalt beim Europäischen Gerichtshof abermals Klage gegen Spanien erheben wird.

Trotz eines höchst erfolgreichen Jahres im Tourismus sind die Haushaltskassen der Balearen leer. Ministerpräsident Bauza muss nicht nur in allen Etatpositionen Streichungen vornehmen; die Regierung sucht auch nach immer neuen Möglichkeiten, die Haushaltskasse aufzufüllen. Wirtschaftsjurist Lutz Minkner vom Immobilienunternehmen Minkner & Partner (www.minkner.com) berichtet, dass nach Mitteilung gut unterrichteter Kreise die Balearenregierung beabsichtigt, demnächst die Vermögensteuer wieder einzuführen. Die Vermögensteuer war im Jahre 2008 „ausgesetzt“, jedoch von der sozialistischen Zapatero-Regierung wieder eingeführt worden. Die neue konservative Regierung beließ es dabei, stellte aber den Autonomen Regionen frei, die Vermögensteuer zu erheben. Mit Ausnahme von Madrid und den Balearen müssen bislang in allen anderen Autonomen Regionen Spaniens die Steuerbürger Vermögensteuer zahlen.

Nun sind also bald die Balearen dran. Allerdings: Es soll einen Freibetrag von 700.000 € (früher betrug er nur 108.000 €), weshalb nach Schätzung der Balearenregierung nur etwa 6.000 Steuerpflichtige Vermögensteuer zahlen müssen. Bei Eheleuten mit gemeinschaftlichem eigentum steht dieser Freibetrag jedem Ehepartner zu. Der Tarif ist progressiv von 0,2 % bis 2,5 % (letzteres für Vermögen über 10,6 Mio) gestaffelt.