Spaniens Fiskus schnüffelt in den Stromabrechnungen der Residenten und Nichtresidenten

Immobilieneigentümer in Spanien – gleichviel ob Resident oder Nichtresident – müssen in der jährlichen Einkommensteuererklärung den Nutzungsvorteil (fiktive Miete) der Immobilie versteuern. Dieser Verpflichtung kommen insbesondere Nichtresidente (z.B. Eigentümer einer Ferienimmobilie) oft nicht nach. Diesen Steuerschuldnern will der spanische Fiskus jetzt auf die schliche kommen: Ab Februar 2011 müssen die spanischen Energieversorgungsunternehmen ausführliche Informationen über ihre Kunden an den Fiskus weiterleiten. Für jeden Stromvertrag müssen u.a. der Name und die Steuernummer des Anschlussinhabers, die Anschrift und Katasterreferenz der Immobilie, die Bankverbindung des Kunden und der jährliche Stromverbrauch angegeben werden. Mittels dieser Daten kann das Finanzamt dann abgleichen, wer seiner Verpflichtung zur Zahlung der Einkommensteuer für die selbst genutzt Immobilie nicht nachgekommen ist. Ist der Eigentümer der Immobilie nicht identisch mit dem Anschlussinhaber, wird vermutet, dass nicht deklarierte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Bei sehr hohem Stromverbrauch eines Nichtresidenten, besteht zudem die Vermutung, dass er mehr als 183 Tage in Spanien lebt und damit mit seinem gesamten Welteinkommen in Spanien steuerpflichtig ist. Betroffene sollten das Gespräch mit ihrem spanischen Steuerberater suchen.

Baurecht und Küstengesetz

Steht der Kauf einer Immobilie im Küstenstreifen zur Diskussion, ist zu prüfen, ob das fragliche Grundstück von den Bestimmungen des Küstengesetzes betroffen ist. Zwar ist dieses Gesetz bereits seit 1988 in Kraft, jedoch flammen erregte Auseinandersetzungen darüber erst jetzt auf, weil erst seit ein bis zwei Jahren die spanischen Küstenlinien endgültig festgelegt werden und viele Eigentümer erst jetzt erkennen, ob und dass ihre Grundstücke davon betroffen sind.

Das Küstengesetz unterscheidet zwischen der im öffentlichen Eigentum stehenden Meeresuferzone, der dahinter liegenden Schutzzone sowie der Einflußnahmezone. Privateigentum im Bereich der Meeresuferzone wird in ein zeitlich beschränktes Nutzungsrecht umgewandelt. Die Dauer dieses Nutzungsrechts beträgt 30 Jahre und kann auf Antrag auf weitere 30 Jahre verlängert werden. Einrichtungen und Anlagen, die in der Meeresuferzone gebaut werden sollen, sind nur dann genehmigungsfähig, wenn ihre Einrichtung an keinem anderen Ort möglich ist. Die Meeresuferzone wird dadurch bestimmt, wie weit die Wellen im Falle einer Sturmflut schlagen können. Die angrenzende Schutzzone ist innerhalb bestandskräftiger Bebauungspläne 20 m breit, im Übrigen 100 m. Die sich anschließende Einflußzone ist ein Landstreifen von mindestens 500 m, gemessen von der Meeresuferzone. In der Schutzzone vor Inkrafttreten des Küstengesetzes errichtete Gebäude genießen Bestandsschutz. Neue Bauanträge müssen von der Küstenbehörde genehmigt werden. Nicht genehmigungsfähig sind Wohngebäude und Hotelanlagen. Nicht überdachte Swimmingpools, die aufgrund ihrer Eigenart an keinem anderen Ort errichtet werden können, sind genehmigungsfähig. Allerdings muß ein mindestens 6 m breiter Streifen von der Ufergrenze ständig begehbar sein.

Mehr Informationen in Lutz Minkner „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern“
3. aktualisierte und erweiterte Auflage 2011

448 Seiten, 59,95 €
Pro Business Verlag Berlin
ISBN 978-3-86805-832-1.

Exklusiv bei Minkner & Partner: Denkmalgeschützter Bischofssitz in Deia – Lluc Alcari

Ein ganz besonderes „Objekt der Begierde“ bietet das Immobilienunternehmen Minkner & Partner exklusiv an: Einen denkmalgeschützten ehemaligen Bischofssitz in Deia – Lluc Alcari. Bei dem Palast handelt es sich um den ehemaligen Sitz des Erzbischofs von Palma. Er datiert aus dem 15. Jahrhundert. Der Wehrturm mit dem angrenzenden Haus ist das wichtigste Gebäudeensemble des denkmalgeschützten Ortes Lluc Alcari (Gesamtkunstwerk). Lluc Alcari liegt an der Nordwestküste Mallorcas, nur etwa 2 km von dem Künstlerort Deia entfernt. Nur ein kurzer Spaziergang durch einen Olivenhain trennt den Bischofssitz von der romantischen Felsküste.

Das Anwesen erschließt sich durch ein Tor, das in einen zauberhaften Innenhof führt. Von dort gelangt man in das Wohnhaus, das behutsam unter Wahrung der authentischen Stilelemente renoviert und mit allem modernen Wohnkomfort versehen wurde. Es verfügt über ein Wohn- und Esszimmer, Büro, Küche, 3 Schlafzimmer, 2 Bäder und einen Weinkeller. Von der 1. Etage und von der Dachterrasse hat man einen sensationellen Blick auf das Meer. Das obere Turmzimmer mit 14 Fenstern und Schießscharten bietet einen fantastischen Rundumblick.

Jetzt PDF ansehen: Objektnummer: 5435

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Müssen Veräußerungsgewinne von Spanien-Immobilien auch in Deutschland versteuert werden?

Die deutsche Finanzverwaltung vertritt bis heute die Auffassung, dass der bei dem Verkauf einer Spanien-Immobilie erzielte Gewinn auch in Deutschland im Rahmen der Anrechnungsmethode zu versteuern sei. Letztlich geht es dabei um eine Auslegung von Art.23 Abs. 1 Buchstabe b (ee) des zwischen Deutschland und Spanien geschlossenen Doppelbesteuerungsabkommens. Lutz Minkner, Wirtschaftsjurist und CEO von Minkner & Partner, ist dieser Auffassung stets entgegen getreten und hat bereits in der 1. Auflage (2006 Seite 219) seines „Immobilien-Ratgebers SPANIEN – Alles über Recht und Steuern“ die Ansicht vertreten, dass derartige Gewinn in Deutschland von der Einkommensteuer freizustellen sind.

Dieser Ansicht haben sich jetzt auch einige deutsche Finanzgerichte angeschlossen, so insbesondere das Niedersächsische Finanzgericht mit Urteil vom 04.03.2010 zum Aktenzeichen 10 K 259/08. Das Gericht führt dazu aus: „Die Einkünfte aus der Veräußerung der spanischen Wohnung sind von der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer nach Art. 23 Abs. 1 a DBA-Spanien auszunehmen (Freistellung). Da das Besteuerungsrecht für den Veräußerungsgewinn bei Spanien liegt, richtet sich die Besteuerung in Deutschland nach Art. 23 DBA-Spanien. Nach Art. 23 Abs. 1 Buchstabe a DBA-Spanien hat die Bundesrepublik Deutschland die Einkünfte aus Quellen innerhalb Spaniens, für die Spanien das Besteuerungsrecht hat, grundsätzlich freizustellen“. Gegen diese Entscheidung ist die Revision zugelassen. Sobald eine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt, werden wir berichten.

Llucalcari – Villen werden abgerissen

Vier Natursteinvillen in Llucalcari, sämtlich in Besitz von Deutschen, sollen noch in diesem Jahr abgerissen werden. Seit 1999 gibt es für diese Villen ein höchstrichterliches Abrissurteil. Der nun schon jahrzehntelange Streit hatte die Gemüter besonders erregt, weil die Eigentümer dieser Villen über Baugenehmigungen der Gemeinde verfügten, die jedoch aufgrund des damaligen (und heutigen) Baurechts nicht hätten erteilt werden dürfen. Der Abriss war über Jahre verzögert worden und endete gar mit einer Androhung des Inselrates gegen den zuständigen Bürgermeister, ihm ein Ordnungsgeld oder gar Zwangshaft aufzuerlegen, wenn die Abrissverfügung nicht vollzogen werde. Schließlich stritten die beteiligten Behörden über die Frage, wer für die Kosten des Abrisses aufzukommen habe. Nun werden 2/3 die Balearen-Regierung und der Inselrat zahlen, 1/3 die Gemeinde.

Da die Häuser seinerzeit mit einer gültigen Baugenehmigung errichtet wurden, wird der Streit mit dem Abriss kein Ende haben. Die Eigentümer haben bereits Entschädigungszahlungen gefordert und werden diese auch gerichtlich durchsetzen. Diese Kosten werden die Kosten des Abrisses um ein Vielfaches übersteigen und die Gemeinde Llucalcari wirtschaftlich auf Jahre zahlungsunfähig machen. Insgesamt ein schildbürgerstreich? Die Regierung und Inselrat  vertreten die Ansicht, „dass die landschaftlichen Werte ohne Ausnahme bewahrt und wiederhergestellt werden müssten, zumal das Tramuntana Gebirge zum Welterbe der UNESCO erklärt werden solle. Im Übrigen habe die Durchsetzung der Abrissverfügung exemplarischen Charakter: „Bauherren und Gemeinden sollten wissen, dass illegales Bauen nicht geduldet werde“.

Sanierung der Playa de Palma aufgeschoben

Es war eines der ehrgeizigsten Projekte von Ministerpräsident Antich – die städtebauliche Sanierung der Playa de Palma. Ein Konsortium unter der Leitung von Margarita Najera, der ehemaligen Bürgermeisterin von Calvia, hatte jahrelang geplant, Fördermittel vom Festland beantragt und bewilligt bekommen und im September den Sanierungsplan der Öffentlichkeit vorgestellt. Doch statt Anerkennung und Lob gab es massiven Protest der Anwohner – 1.300 (!) Einwendungen, weil der Plan vorsah, auch einige Hundert Wohnungen im Bereich von Can Pastilla abzureißen. In Anbetracht der im kommenden Frühjahr stattfindenden Wahlen, hat Ministerpräsident Antich die Notbremse gezogen und den Plan zunächst eingefroren. Erst im kommenden Sommer soll erneut versucht werden, unter den dann verantwortlichen Parteien einen Konsens zu finden.

Die Arbeit von Margarita Najera wird jedoch nicht bis zu diesem Zeitpunkt eingestellt. Ein großer Teil der Sanierungsmaßnahmen, der. Nicht von den Einsprüchen erfasst ist, soll realisiert werden. Dabei handelt es sich um Verbesserungen der Infrastruktur, nämlich Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen, Ausbau der Straßen und Bürgersteige sowie die Abfallentsorgung. Weiterhin sollen Verbesserungen im Hinblick auf einen geringeren Energieverbrauch durchgeführt werden. Dies betrifft Fassaden-, Fenster- und Gebäudeisolierungen gegen Wärmeverlust. Hierfür stehen in den Jahren 2010 und 2011 insgesamt Mittel von 127 Millionen Euro zur Verfügung.

Foto: Flickr / thelastminute

Steuern sparen durch Kauf einer Immobiliengesellschaft

Kauft ein Privatmann eine Spanien- Immobilie von einem Bauträger fallen 8% Mehrversteuer an, kauft er eine gebrauchte Immobilie – egal ob von einer Gesellschaft oder einer Privatperson –  sind 7% Grunderwerbsteuer fällig sowie ca. 2% Nebenkosten für den Notar und das Eigentumsregister. Häufig werden Spanien-Immobilien auch von Gesellschaften, deren einziger Zweck es ist, diese Immobilie zu besitzen, gehalten. Die Standard-Lösung ist die, dass die Immobilie aus der Gesellschaft heraus verkauft wird. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, 100% der Geschäftsanteile der Immobilien-Gesellschaft (samt Immobilie) zu erwerben. Dieser Weg kann unter Umständen ein Steuerspar-Modell sein. Der Erwerb der Geschäftsanteile der Immobilien-S.L. ist nämlich von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn die Immobilie mindestens drei Jahre von der Gesellschaft gehalten wurde und keiner der Erwerber der Geschäftsanteile mehr als 50% der Geschäftsanteile hält. Das Modell spart somit ca. 10% Kosten.

Die Europäische Kommission geht sogar noch weiter und meint, dass Spanien auch dann die Steuerfreiheit gewähren müsse, wenn ein Gesellschafter 100% der Anteile der Immobilien-S.L. übernehme. Die Beschränkung des zulässigen Erwerbsumfangs auf 50% verstoße gegen die Freiheit des Kapitalverkehrs in der Europäischen Union. Wer sich an einer in einem anderen Mitgliedsland ansässigen Kapitalgesellschaft beteiligen wolle, dem dürfe nicht vorgeschrieben werden, in welcher Höhe er sich beteiligen dürfe. Es steht zu erwarten, dass Spanien auf die Abmahnung der EU-Kommission die beanstandete Vorschrift im Wertpapiergesetz aufheben und auch dann den Kauf von Geschäftsanteilen einer Immobilien-S.L. grunderwerbsteuerfrei stellen wird, wenn die Beteiligung eine Mehrheits- oder gar 100%-ige Beteiligung ist.