Spanien muss sich in einem neuen Vertragsverletzungsverfahren gegen die Europäische Kommission verteidigen. Abermals wird Spanien vorgeworfen, gegen das Diskriminierungsverbot im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung von nichtresidenten Immobilieneigentümern zu verstoßen. Dabei geht es um Folgendes: Verkauft ein Residenter ein Haus oder eine Wohnung, die sein Erstwohnsitz war, bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn der Verkäufer den Verkaufserlös in Spanien reinvestiert. Nichtresidente sind von dieser Steuervergünstigung ausgeschlossen.

Spanien erwidert auf diesen Vorwurf, die Steuerbefreiung gelte nur für den Verkauf von Erstwohnsitzen, und bei den Immobilien der Nichtresidenten handele es sich ja in der Regel um Zweitwohnsitze. Deshalb liege eine Ungleichbehandlung nicht vor. Dabei verkennt Spanien, dass es innerhalb der EU keine Erst- und Zweisitzregelung gibt. Es bleibt abzuwarten, ob sich Spanien beugt oder der Generalstaatsanwalt beim Europäischen Gerichtshof abermals Klage gegen Spanien erheben wird.

Trotz eines höchst erfolgreichen Jahres im Tourismus sind die Haushaltskassen der Balearen leer. Ministerpräsident Bauza muss nicht nur in allen Etatpositionen Streichungen vornehmen; die Regierung sucht auch nach immer neuen Möglichkeiten, die Haushaltskasse aufzufüllen. Wirtschaftsjurist Lutz Minkner vom Immobilienunternehmen Minkner & Partner (www.minkner.com) berichtet, dass nach Mitteilung gut unterrichteter Kreise die Balearenregierung beabsichtigt, demnächst die Vermögensteuer wieder einzuführen. Die Vermögensteuer war im Jahre 2008 „ausgesetzt“, jedoch von der sozialistischen Zapatero-Regierung wieder eingeführt worden. Die neue konservative Regierung beließ es dabei, stellte aber den Autonomen Regionen frei, die Vermögensteuer zu erheben. Mit Ausnahme von Madrid und den Balearen müssen bislang in allen anderen Autonomen Regionen Spaniens die Steuerbürger Vermögensteuer zahlen.

Nun sind also bald die Balearen dran. Allerdings: Es soll einen Freibetrag von 700.000 € (früher betrug er nur 108.000 €), weshalb nach Schätzung der Balearenregierung nur etwa 6.000 Steuerpflichtige Vermögensteuer zahlen müssen. Bei Eheleuten mit gemeinschaftlichem eigentum steht dieser Freibetrag jedem Ehepartner zu. Der Tarif ist progressiv von 0,2 % bis 2,5 % (letzteres für Vermögen über 10,6 Mio) gestaffelt.

Wir hatten schon mehrfach auf die bis zum 31.12.2012 geltende Steuervergünstigung hingewiesen, nach der beim Kauf vom Bauträger einer neu gebauten Immobilie (gleichviel ob Villa oder Eigentumswohnung) die auf den Kaufpreis zu zahlende Mehrwertsteuer (IVA) statt bislang 8 % nur 4 % beträgt. Ziel des spanischen Gesetzgebers ist es, mit dieser Steuervergünstigung den Absatz von fertig gestellten Immobilien zu erleichtern.

Nachdem die Preise derzeit auf einem günstigen Niveau sind, ist dies ein weiterer Grund jetzt zu kaufen.

Am 13. Juli 2012 hat nun das spanische Parlament beschlossen, die Mehrwertsteuer beim Kauf einer neu gebauten Immobilie vom Bauträger ab 1. Januar 2013 von (begünstigten) 4 % auf 10 % zu erhöhen. Mit anderen Worten: Wer bis zum 31.12.2012 kauft, hat einen Vorteil von 6 % im Vergleich zu einem Kauf erst im Jahre 2013.

Wenn also die Überlegung besteht, demnächst eine neu erbaute Immobilie auf Mallorca zu kaufen, sollten Sie dies bis zum 31.12.2012 tun. Das Kompetenzteam von Minkner & Partner steht Ihnen in allen Fragen „rund um die Immobilie“ jederzeit gern zur Verfügung.

Keine Nachricht ist so alt wie die von gestern. Das Thema der Mehrwertsteuererhöhung für Hotelübernachtungen ist am 11.07.2012 von der Regierung entschieden worden. Am 13.07.2012 soll sie von 8 % auf 10 % erhöht werden. Ein moderater Schritt, war doch eine Erhöhung auf 18 % befürchtet worden.

Im Übrigen aber soll ab 13.07.2012 die mehrwertsteuer von bisher 18 % auf 21 % erhöht werden. Die Maßnahme soll dazu dienen, das Haushaltsdefizit zu reduzieren und die Auflagen für das Rettungspaket der spanischen Banken zu erfüllen. Weitere Maßnahmen sollen das Streichen des Weihnachtsgeldes der beamten und die Limitierung der Gehälter der Bürgermeister sein.

Über die Steuervergünstigungen durch Halbierung der Mehrwertsteuer (IVA) von 8% auf 4% für Immobilien, die vom Bauträger zum Erstbezug bis zum 31.12.2012 erworben werden, hatten wir im newsletter bereits mehrfach hingewiesen.

Mit Wirkung zum 12. Mai 2012 sind weitere Vergünstigungen in Kraft getreten: Alle natürlichen und juristischen Personen, die in der Zeit vom 12. Mai 2012 bis zum 31.12.2012 eine städtische Immobilie (urbano) erwerben, gleichviel ob direkt vom Promotor oder als gebrauchte Immobilie, müssen beim späteren Verkauf der Immobilie nur 50% des Gewinns versteuern. Diese Vergünstigungen gelten nicht zwischen „vinkulierten Parteien“ (Gesellschaft und ihre Gesellschafter, Verwandte etc.). Die Gewinnsteuern betragen bekanntlich für 2012 und 2013 für Nichtresidente 21%, ab 2014 wieder 19%. Kauft also ein Nichtresidenten in der Zeit vom 12. Mai 2012 bis zum 31.12.2012 eine städtische Immobilie und verkauft sie bis zum 31.12.2013 beträgt die Gewinnsteuer 10,5% – verkauft er sie nach dem 31.12.2013, beträgt die Gewinnsteuer 9,5%. Residente zahlen bis 31.12.2013 eine Gewinnsteuer von 27%, ab 01.01.2014 lautet die Gewinnsteuer auf 21%. Folglich reduzieren sich in den für die Nichtresidenten genannten Zeiträume die Steuern der Residenten auf 13,5% bzw. 10,5%. Die Begünstigung betrifft auch die Körperschaftsteuer von S.L., die sich damit von 30% auf 15% reduziert.

von Dipl. Jur., Ass. jur. Lutz Minkner

Der “Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht & Steuern” stellt die Steuern rund um den Immobilienerwerb- und besitz in Spanien zum Redaktionsschluss Januar 2011 dar. Noch in 2011 hat die inzwischen abgewählte Zapatero-Regierung einige Steuererhöhungen beschlossen. Weitere folgten durch die konservative Rajoy-Regierung Ende 2011 und im Laufe des Jahres 2012 im Rahmen mehrerer „Sparpakete“. Die meisten dieser Steuererhöhungen sind befristet für die Jahre 2012 und 2013. Die nachfolgende Darstellung fasst die Änderungen (Stand 1. Mai 2012) zusammen.

1. Erhöhung der Einkommensteuer für Residente

Für die Jahre 2012 und 2013 wurde die Einkommensteuer der Residenten erheblich angehoben. Soweit die autonomen Regionen keine abweichenden Regelungen getroffen haben, gilt das Folgende:

Ab 2014 soll wieder zu den alten Steuersätzen zurückgekehrt werden.

2. Erhöhung der Besteuerung von Kapitalerträgen für Residente

Auch die Kapitalerträge (Zinsen, Dividenden, Gewinne aus Immobilienverkäufen) werden in 2012 und 2013 deutlich höher besteuert:

3. Steuerabzug für Investitionen in den Hauptwohnsitz für Residente

Unabhängig vom Einkommen erhalten Residente einen Steuerabzug auf Investitionen in den Hauptwohnsitz. Dieser beträgt 15 % der Investitionssumme, jedoch mit einem Maximalbetrag von 9.040,00 € jährlich.

4. Erhöhung der Einkommensteuer für Nichtresidente

Die Einkommensteuer der Nichtresidenten (z.B. für Zinserträge, Dividenden und Gewinne aus Immobilienverkäufen wurde für die Kalenderjahre 2012 und 2013 auf 21 % (bisher 19 %) erhöht. Damit ist die Gewinnsteuer bei Immobilienverkäufen der Nichtresidenten 6 % geringer als die der Residenten.

5. Erhöhung der Grundsteuer (gilt für Residente und Nichtresidente in gleicher Weise)

Für Bauwerke und bebaute Grundstücke (nur Stadtimmobilien – urbano, nicht aber ländliche Immobilien – finca rustica) wurde die Grundsteuer für die Kalenderjahre 2012 und 2013 auf 4 %, 6 % und 10 % erhöht, je nachdem wann zuletzt in der konkreten Gemeinde die Katasterwerte angepasst wurden. Je länger die Aktualisierung zurückliegt, desto höher der Steuersatz.

6. Gesellschaften – reduzierter Körperschaftsteuersatz

Die Körperschaftsteuer (Einkommensteuer der S.L.) beträgt für die ersten 300.000 € 25 %, für den darüber hinaus gehenden Gewinn 30 %. Im Jahre 2012 gilt (ebenso wie in 2009 – 2011) für kleinere und mittlere Unternehmen (KMU – Umsatz unter 5 Millionen € und durchschnittliche Belegschaft von weniger als 25 Mitarbeiter) ein reduzierter Steuersatz: für die ersten 300.000 € von 20 %, für den darüber hinausgehenden Gewinn 25 %.

7. Wiedereinsetzung der Vermögensteuer

2007 war in Spanien die Vermögensteuer ausgesetzt (nicht abgeschafft) worden, erstaunlicherweise von einer sozialistischen Regierung. Im November 2011 wurde die Vermögensteuer wieder eingesetzt. Allerdings gibt es jetzt einen Freibetrag von 700.000 €. Der Steuersatz liegt zwischen 0,2 % und 2,5 % (ab einem Vermögen von über 10 Mio €. Einige autonome Regionen verzichten auf die Wiedereinführung der Vermögensteuer. Dieser Verzicht kommt allerdings den nichtresidenten Immobilieneigentümern nicht zu Gute, da die Nichtresidenten nach den regeln der Zentralregierung zu besteuern sind. Mit dieser Rechtsansicht dürfte sich Spanien allerdings wieder ein Verfahren der europäischen Kommission einhandeln, da ersichtlich ein Verstoß gegen die Niederlassungsfreiheit und die Freiheit des Kapitalverkehrs vorliegt.

8. Ermäßigung der Mehrwertsteuer bei neu gebauten Immobilien

Als eine der letzten Amtshandlungen hatte die Zapatero-Regierung die beim Erwerb einer neu erbauten Immobilie fällige Mehrwertsteuer von 8 % auf 4 % gesenkt. Dies sollte den spanischen Immobilienmarkt wieder beleben und den hohen Leerstand von neu erbautem Wohnraum (man sprach von etwa 700.000 leer stehenden, neuen Immobilien) abbauen. Diese sinnvolle Regelung wurde von der neuen Regierung übernommen und ihre Wirkung zum 31.12.2012 verlängert.

9. Erhöhung der Grunderwerbsteuer

Und schließlich wurde mit Wirkung zum 01. Mai 2012 die Grunderwerbsteuer, die bislang einheitlich 7 % betrug, drastisch wie folgt erhöht: