Steuern sparen durch Kauf einer Immobiliengesellschaft

Kauft ein Privatmann eine Spanien- Immobilie von einem Bauträger fallen 8% Mehrversteuer an, kauft er eine gebrauchte Immobilie – egal ob von einer Gesellschaft oder einer Privatperson –  sind 7% Grunderwerbsteuer fällig sowie ca. 2% Nebenkosten für den Notar und das Eigentumsregister. Häufig werden Spanien-Immobilien auch von Gesellschaften, deren einziger Zweck es ist, diese Immobilie zu besitzen, gehalten. Die Standard-Lösung ist die, dass die Immobilie aus der Gesellschaft heraus verkauft wird. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, 100% der Geschäftsanteile der Immobilien-Gesellschaft (samt Immobilie) zu erwerben. Dieser Weg kann unter Umständen ein Steuerspar-Modell sein. Der Erwerb der Geschäftsanteile der Immobilien-S.L. ist nämlich von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn die Immobilie mindestens drei Jahre von der Gesellschaft gehalten wurde und keiner der Erwerber der Geschäftsanteile mehr als 50% der Geschäftsanteile hält. Das Modell spart somit ca. 10% Kosten.

Die Europäische Kommission geht sogar noch weiter und meint, dass Spanien auch dann die Steuerfreiheit gewähren müsse, wenn ein Gesellschafter 100% der Anteile der Immobilien-S.L. übernehme. Die Beschränkung des zulässigen Erwerbsumfangs auf 50% verstoße gegen die Freiheit des Kapitalverkehrs in der Europäischen Union. Wer sich an einer in einem anderen Mitgliedsland ansässigen Kapitalgesellschaft beteiligen wolle, dem dürfe nicht vorgeschrieben werden, in welcher Höhe er sich beteiligen dürfe. Es steht zu erwarten, dass Spanien auf die Abmahnung der EU-Kommission die beanstandete Vorschrift im Wertpapiergesetz aufheben und auch dann den Kauf von Geschäftsanteilen einer Immobilien-S.L. grunderwerbsteuerfrei stellen wird, wenn die Beteiligung eine Mehrheits- oder gar 100%-ige Beteiligung ist.

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